地盤改良の費用はいくら？木造住宅の実績データと調査のタイミングを解説

地盤改良の費用は、木造2階建ての住宅であれば50万円ほどを見ておけば足ります。TRUNK HOMEがお引き渡しした住宅の実績では、地盤改良が必要になったのは17邸のうち2邸。その費用は平均53万円で、100万円を超えた例はひとつもありません。

それでも地盤の話が不安に感じられるのは、「いつ分かるのか」の順番が知られていないからだと思います。この記事では、地盤調査のタイミング、費用の目安、そして建物の構造によって金額がどれだけ変わるかを、当社の実際の数字とあわせて整理します。

▲ 地盤改良工事が完了した状態。地面に見える円形が、砕石で造った柱です。

結論：土地を買う前に地盤は調べられない。だから予算に入れておく

まず、多くの方が誤解されている点からお伝えします。

土地を購入する前に地盤調査を行うことは、基本的にできません。調査は他人の所有地に重機を入れて行うことになるためです。つまり、その土地で地盤改良が必要になるかどうかは、購入後に地盤調査をしてみるまで分かりません。

「地盤が心配だから、調べてから買う」という進め方は、現実にはとれないということです。

ですから地盤改良費は、かかるかもしれない費用として、はじめから総予算に組み込んでおくのが正しい向き合い方になります。土地を決めたあとに慌てて捻出するものではありません。

TRUNK HOMEは資金計画書に「80万円」を入れています

当社では、お客様にお渡しする資金計画書の「付帯工事」欄に、「地盤改良工事・残土処分」として80万円を最初から計上しています（平屋や小規模なプランは60万円）。備考欄には「地盤調査後確定」と明記しています。

実際にかかる金額より多めに取っているのは意図的です。地盤は事前に読めない項目なので、少なく見積もって後から足りなくなるより、多めに見ておいて余った分を他に回すほうが、資金計画は安全に進むからです。

実績データ：17邸のうち改良が必要だったのは2邸、平均53万円

一般論だけでは判断しにくいと思いますので、当社の実際の数字をお出しします。

世の中の記事では「木造30坪で50〜120万円」「柱状改良なら100〜200万円」といった数字も見かけます。当社の実績がそれを下回るのには理由があります。

地盤改良の費用は延床面積ではなく「基礎の面積」で効くためです。延床30坪の2階建てなら、基礎が接する面積は15〜20坪ほど。坪単価で計算する記事の多くは延床坪数を使っているように見受けられます。

「補強が必要」と判定されても、改良せずに済むことがあります

あまり知られていませんが、地盤調査の判定書に「地盤補強工事が必要」と書かれても、そこで確定ではありません。

当社では実際に、次のようなケースがありました。

• 別の調査方法に切り替えて解決した例（名古屋市天白区）——最初の調査では「杭状の地盤補強が必要」と判定されました。しかし異なる方式で調べ直したところ、改良工事なしで地盤保証を付けられることが確認でき、工事は不要になりました。
• 見積もりまで取ったうえで、実施せずに済んだ例（名古屋市名東区）——補強が必要という判定を受け、表層改良の見積もりまで取得しました。それでも最終的には、改良なしで進めることができました。

判定はあくまで、その調査方法・その建物配置での結論です。判定が出た時点で、まだ検討の余地があります。すぐに工事を発注するのではなく、その根拠を確認できる会社かどうかが分かれ目になります。

改良が必要な場合も、相見積もりで金額は変わります

実際に改良が必要になった案件（稲沢市）では、4社から相見積もりを取りました。セメント系の柱状改良、天然砕石を使うパイル工法など、工法の異なる提案が集まりました。

お客様へのご請求額に換算すると、約49万円〜58万円。同じ土地・同じ建物でも、依頼先によって約2割の差が出ています。相見積もりを取るかどうかで、10万円近く変わるということです。

先ほどの「平均53万円」という実績値は、ちょうどこの幅の真ん中にあたります。地盤改良が発生した場合、木造住宅ではおおむねこのレンジに収まるとお考えください。

▲ 地盤の上に載るベタ基礎。改良の要否は、この基礎が接する面積で決まります。

地盤改良の工法と費用の目安

地盤改良には主に3つの工法があり、軟弱な層がどれだけ深いかで選ばれます。

木造2階建ての住宅で必要になるのは、ほとんどの場合表層改良か柱状改良（砕石パイルを含む）です。鋼管杭が必要になるのは、重量のある建物か、支持層が相当に深い場合に限られます。

私たちが砕石パイルをおすすめする理由

記事の冒頭に載せた写真が、この砕石パイルによる地盤改良です。セメントも鋼材も使わず、天然の砕石だけで地中に柱を造る工法で、次の4つの利点があります。

1. 将来、土地を売るときに撤去費用がかからない

ここがいちばん大きな違いです。鋼管杭やセメント系の柱状改良は、地中に人工物を埋めることになります。将来その土地を売却したり建て替えたりするとき、これらは「地中埋設物」として扱われ、撤去を求められたり、撤去費用を差し引いた価格になったりします。撤去費用は100万円を超えることも珍しくありません。

砕石パイルは天然の石です。産業廃棄物にあたらないため、地中に残したままで問題なく、撤去も不要です。土地の資産価値を損ないません。

地盤改良は「今の家を建てるための工事」だと思われがちですが、その土地を将来どうするかにまで影響します。次の世代に引き継ぐのか、いずれ手放す可能性があるのか。そこまで考えると、選ぶ工法は変わってきます。

2. 六価クロムが発生しない

セメント系の改良工法では、土とセメントが反応して六価クロム（特定有害物質）が発生する場合があります。そのため、あらかじめ溶出を抑える固化材を使うなどの対策が必要になります。

砕石パイルは天然の石だけを使うため、そもそもこの心配がありません。腐植土やセメントが固まりにくい地盤でも施工できます。

3. 残土が少なく、処分費が抑えられる

土を掘り出すのではなく、機械で押し広げながら穴をあけていく工法のため、出てくる土の量が少なくて済みます。残土は運搬して処分する必要があり、量が増えればそのまま費用に跳ね返ります。周囲の地盤を緩めにくいという利点もあります。

4. 水はけが良くなる

砕石は水を通します。地中に砕石の柱が並ぶことで、排水性が高まります。地盤を補強しながら、土地の水はけまで改善されるということです。地震時の液状化リスクを抑える効果も期待できます（本格的な液状化対策には別途の設計が必要です）。

向いていないケースもあります

いいことばかりではありません。軟弱な層が深いところまで続いている土地や、改良範囲が広い場合には向きません。そうしたケースでは柱状改良や鋼管杭のほうが合理的です。

費用についても、一般にはセメント系の柱状改良より5〜10%ほど高くなるとされています。ただし、当社が実際に4社から相見積もりを取ったときは、砕石パイルとセメント系の柱状改良で金額に差はありませんでした。地域や条件によって変わるので、実際に比べてみる価値はあります。

建物の構造によって、地盤にかかる費用は大きく変わります

ここが最も語られていない部分です。地盤改良の費用は「地盤の弱さ」だけでなく「建物の重さ」で決まります。重い建物ほど、より深く、より強い支持を必要とするからです。

同じ軟弱地盤でも、木造なら表層改良や柱状改良で収まる場面で、RC造では硬い支持層まで杭を打たなければならないということが起こります。杭は長くなるほど費用が上がるため、構造が変わるだけで地盤にかかる費用は何倍にもなり得ます。

これは土地選びにそのまま効いてきます

裏を返せば、「地盤がやや弱い」という理由で価格が抑えられている土地は、木造で建てる人にとってはむしろ狙い目になり得るということです。

重い建物を前提にした一般的な相場観で敬遠されている土地を、軽い木造なら現実的な費用で成立させられる。私たちが木造にこだわる理由は、意匠や素材の自由度だけではありません。土地の選択肢がいちばん広く残る構造だからでもあります。

土地探しの進め方そのものについては、豊田市で土地から探す注文住宅｜後悔しない土地の見極め方と進め方の全体像にまとめています。造成費が増えやすいケースは高低差のある土地の造成費をご覧ください。

▲ 木造の上棟。この軽さが、地盤にかかる費用をいちばん小さく抑えます。

地盤調査と地盤保証にかかる費用

改良工事とは別に、調査と保証の費用がかかります。こちらは地盤の状態にかかわらず必ず発生するものです。

調査と保証で合わせて約12万円。これは地盤が良くても悪くても必要になる費用です。改良工事の80万円とは別枠でご案内しています。

地盤保証は20年お付けしています。万一、地盤が原因で建物に不同沈下などが生じた場合に、調査から復旧までを保証するものです。住宅の保証は10年を区切りとするものが多いなかで、地盤については20年の期間を確保しています。

よくあるご質問

Q1. 地盤改良の費用はどのくらい見ておけばいいですか？

木造2階建ての住宅であれば、50万円ほどを予算に見込んでおけば十分です。TRUNK HOMEがお引き渡しした17邸では、地盤改良が必要になったのは2邸で、費用はお客様へのご請求で平均53万円でした。100万円を超えた例はありません。当社では資金計画書に80万円を計上してご案内しています。

Q2. 土地を買う前に地盤を調べることはできますか？

基本的にできません。地盤調査は他人の所有地に重機を入れて行うことになるためです。改良が必要かどうかは購入後の調査で初めて分かります。ただし、その土地の地形（旧河道か、丘陵地か、埋め立て地かなど）や周辺の地盤情報から、ある程度の傾向を事前に読むことは可能です。

Q3. 地盤改良の費用は建物の構造によって変わりますか？

大きく変わります。地盤改良費は「地盤の弱さ」と「建物の重さ」の両方で決まるためです。木造は住宅の構造の中で最も軽く、表層改良（坪あたり1〜2万円）や柱状改良（坪あたり2〜3万円）で収まることがほとんどです。一方、RC造は鉄骨造の1.5〜2倍、木造の数倍の重さがあり、硬い支持層まで杭を打つ必要が出るため、費用が大きく膨らみます。

Q4. 「地盤補強が必要」と判定されたら、必ず工事が必要ですか？

必ずしもそうとは限りません。判定はその調査方法・その建物配置での結論です。当社では、別の調査方法で調べ直した結果、改良工事なしで地盤保証を付けられたケースがあります。判定が出た時点ですぐ工事を発注するのではなく、根拠を確認できる会社かどうかが分かれ目になります。

Q5. 地盤改良をすると、将来その土地を売るときに不利になりますか？

工法によります。鋼管杭やセメント系の柱状改良は地中に人工物が残るため、売却や建て替えの際に「地中埋設物」として撤去を求められることがあり、その費用は100万円を超えることもあります。一方、天然の砕石だけを使う砕石パイル工法は産業廃棄物にあたらないため、撤去は不要で土地の資産価値も損ないません。TRUNK HOMEが砕石パイルをおすすめしている理由のひとつです。

Q6. 地盤改良が必要な土地は避けるべきですか？

木造で建てるなら、避ける必要はありません。改良費は50万円前後に収まることがほとんどで、その分土地の価格が抑えられているなら、トータルではむしろ有利になることもあります。ただし、造成や擁壁に大きな費用がかかる土地や、再建築不可の土地は判断が変わります。

まとめ

• 土地の購入前に地盤調査はできない。だから最初から予算に入れておく
• 木造2階建てなら50万円ほどを見込んでおけば足りる（当社実績17邸中2邸で発生・平均53万円）
• 当社は資金計画書に80万円を予算取り。実額より多めに取っている
• 見積書に地盤改良費が計上されていない場合は要注意
• 「補強が必要」の判定は確定ではない。調査方法を変えて解決した例がある
• 木造は地盤にかかるコストが最も軽い構造。地盤がやや弱い土地は、木造なら狙い目になり得る
• 工法によって「将来」が変わる。天然砕石なら撤去不要・六価クロムの心配なし・水はけも改善

地盤は目に見えず、事前にも読めない項目です。だからこそ、金額の相場と「いつ分かるのか」の順番を先に知っておくだけで、不安のほとんどは消えます。

この記事を書いた人

浅野 文崇あさの ふみたか 株式会社TRUNK HOME ／ 株式会社TRUNK不動産　代表取締役 愛知県豊田市・名古屋市を中心に、注文住宅の設計施工と土地探しをワンストップで手がける。土地の条件を設計で解く提案を得意とし、これまでに数多くの住まいを手がけてきました。 プロフィールを見る →